قولنامه نوشته‌ای است اغلب عادی که حاکی از توافق بر وقوع عقدی است در مورد موضوعی معین که ضمانت اجرای تخلف از آن نیز پرداخت مبلغی است. توافق‌هایی که به این صورت انجام می‌شوند مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی ایران بوده و الزام‌آور هستند. یعنی در حدود تعهداتی که در متن قولنامه شده می‌توان از طریق دادگاه، طرف متخلف را ملزم به انجام آن تعهدات کرد. درخصوص الزام‌آور بودن قولنامه بین نویسندگان حقوق مدنی هیچگونه اختلاف‌نظری وجود ندارد اما نکته مهمی که جای بررسی دارد این است که آیا قولنامه احتیاج به ثبت در دفتر اسناد رسمی دارد؟
نظر برخی از حقوقدانان بر این است که بر اساس مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، قولنامه‌ای که مربوط به مال غیرمنقول باشد باید در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد تا دارای اعتبار شود اما به نظر می‌رسد این عقیده چندان درست نیست زیرا مفهوم تعهد به انجام معامله غیر از مفهوم انجام معامله است و مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت ناظر بر تعهد به انجام معامله‌ای نیست. همچنین منظور از عقود مندرج در مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت املاک، عقودی هستند که حق عینی نسبت به املاک یا حق مورد نظر ایجاد کند یا تغییری در آن بدهد.
اما قراردادهای موسوم به قولنامه معاملات املاک، نه تنها برای متعهد له نسبت به ملک حق عینی ایجاد نمی‌کند بلکه ایجادکننده حق ذمی برای او در قبال متعهد است، بنابراین از شمول مواد فوق و ماده ۴۸ قانون ثبت املاک خارج است. امتیازی که قولنامه رسمی بر قولنامه عادی دارد این است که امضای ذیل سند رسمی از تکذیب و اظهار تردید مصون است و در صورتی که وجه التزامی در متن قولنامه رسمی قید شده باشد با جمع بودن شرایط می‌توان از اجرای ثبت تقاضای صدور اجرائیه نمود.
مفاد قولنامه‌ها اغلب به این صورت پیش‌بینی میشود که دو نفر در مقابل هم تعهد میکنند در تاریخ غالباً معینی در دفترخانه حاضر شده و معامله‌ای را بر اساس شرایط قولنامه انجام دهند. در صورتی که هر یک از آنها در موعد مقرر از حضور در دفترخانه و انجام معامله خودداری کنند مبلغی به عنوان وجه التزام به طرف دیگر پرداخت کند.
حال با در نظر گرفتن تخلف طرف مقابل باید بررسی کرد شخص ذینفع قادر است چه تقاضایی از دادگاه نماید؟ در چنین حالتی مسائل زیر جای بررسی دارد: نخست اینکه ذینفع باید الزام به انجام معامله را از دادگاه تقاضا کند یا وجه التزام را؟ دوم اینکه آیا برای شخص ذینفع امکان مطالبه الزام به انجام معامله و وجه التزام را با همدیگر دارد؟
قولنامه
بدیهی است در صورتی که در متن قولنامه درج شده باشد که در صورت تخلف فروشنده علاوه بر اینکه ملزم به اجرای قرارداد خواهد بود، مبلغی نیز می‌بایست به عنوان وجه التزام به خریدار بپردازد این توافق بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی محترم است و در چنین صورتی الزام فروشنده به انجام معامله و مطالبه وجه التزام منعی ندارد. توجه به این نکته از اهم مسائل است که در صورت تأخیر و انجام نشدن تعهدات، خسارت تأخیر تأدیه پیش‌بینی شده باشد و مطالبه آن با درخواست اجرای اصل آن منافات ندارد.
همچنین نکته مهمی که در این میان وجود دارد این است که کسی که وجه التزام را مطالبه می‌کند، باید خود تعهداتش را به طور کامل ایفا کرده باشد. به عنوان مثال خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و اجرا نکردن تعهد طرف دیگر احراز شود.
با توجه به اینکه موضوع در مورد خریدار یا فروشنده باشد باید چند حالت را در نظر گرفت:
در آخر نیز شایان ذکر است، قولنامه در صورتی که به طور صحیح تنظیم شود حامی حقوق افراد است و افراد به استناد آن می‌توانند به دادگاه مراجعه و حقوق مسلم قانونی خود را پیگیری کنند. به عبارتی با توجه به مفاد قولنامه خریدار می‌تواند فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی کند و فروشنده هم می‌تواند مبلغ پرداخت نشده معامله را از شخص خریدار دریافت کند.
علیا حیاتی
نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *
نام
ایمیل
وبسایت
ذخیره نام، ایمیل و وبسایت من در مرورگر برای زمانی که دوباره دیدگاهی می‌نویسم.
آنچه صرفاً سند قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونى و شرعى ندارد و دادگاه ها نمى توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. اما اگر در سند قولنامه مسأله خرید و فروش یا معامله مال غیر منقولى که قانوناً باید با سند رسمى واقع شود، درج شده باشد چنانچه سند قولنامه حکایت از وقوع بیعى میان طرفین نماید و داراى امضاى طرفین باشد و جز این امر مطلب دیگرى در آن گنجانده نشده باشد، چنین سند یا قولنامه اى از مصادیق بارز ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاه ها و مراجع رسمى نمى توانند به آن اعتبار یا ترتیب اثر دهند. مگر در موارد استثنا-
اما چنانچه سند قولنامه مشعر بر قراردادى میان دو طرف باشد که یک طرف به موجب آن قرارداد متعهد مى شود مال غیر منقول خود را به فلان مبلغ که قسمتى از آن را حین تنظیم قرارداد دریافت مى دارد، انتقال دهد و طرف دیگر هم آن را بپذیرد و هر دو آن را امضا نمایند چنین قولنامه اى در حقیقت یک قرارداد است و تعهد ابتدایى نیست و ازشمول ماده ۴۸ ق.ث خارج و مشمول ماده ۱۰ ق.م است و ذینفع مى تواند از طریق مراجع قضایى الزام طرف را به انجام معامله وفق مقررات بخواهد و دادگاه در صورت احراز اصالت سند مى تواند حکم بر الزام خوانده به انجام تعهد و اجرا قرارداد صادر نماید و ممکن است متن قولنامه به نحوى تنظیم گردد که دلالت نماید بر این که قصد طرفین آن است در صورت تخلف علاوه بر الزام به انجام معامله وجه التزام را هم بپردازند. در این صورت دادگاه مى تواند در صورت تقاضاى خواهان، حکم به الزام به انجام معامله رسمى و پرداخت وجه الالتزام صادر نماید
حکمت اجباری شدن ثبت املاک وتشریفات مربوط به خرید وفروش آن جلوگیری از وقوع معاملات معارض ؛اعمال نظارت برانتقال سرزمین ملی؛اجرای قوانین مالیاتی و توزیع عادلانه زمین است .وازاین لحاظ به نظم عمومی ارتباط نزدیکی دارد.وبا نگاهی دقیق به ابعاد مختلف مقررات ثبتی چنین دانسته می شود که هدف از وضع آن ایجاد نظم حقوقی در روابط مالی ومعاملاتی مردم بوده واز این طریق خواسته است منا زعات وکشمکش های اجتماعی را کاهش داده وزندگی سرشار از اطمینان وآرامش را برای جامعه به ارمغان آورد وقاعدتا هر نگاه وتفسیری که معارض آن باشد محکوم به بطلان می باشد .وباید اصلاح گردد.
همان طور که دستیابی به مسکن مناسب از عوامل موثر دررشد وبالند گی جامعه بشری می باشد مقررات وقوانین جاری درجامعه هم باید به گونه ای تنظیم شود که بستر آرام بخشی را برای مردم فراهم سازد که متا سفانه تعارضات بین تفاسیردر ساحت شریعت وحقوق از یک سو ووجود نقاط آسیب درباورها وتعهدات اخلاقی عموم مردم درزمان مواجهه با مشکلات وبه تعبیر دیگر زیاده خواهی های رو به فزون وگسست های جامعه سوزی که درمناسبات اقتصادی جامعه هر از گاهی خود نمایی می کند موجب گردیده خرید وفروش مسکن وحتی درمواقعی رهن واجاره مسکن نیز درگیرودار بی اخلاقی ها وسستی های قوانین وآرای محاکم دستخوش مشکلات ونابسا ما نی ها قرار گیرد.موضوع قولنامه وعملکرد بنگاه های املاک امروزه موجبات معضلاتی برای زندگی عمومی مردم ومحاکم گردیده ؛به گونه ای که پروند ه های بی شماری درداد گاهها درحال رسیدگی است که ناشی از معاملات قولنا مه ای بوده که فروشنده ملکی را به طریق سند قولنامه به جند نفرفروته است ویا اینکه بدون داشتن مالکیت یا اذن فروش ملک را به دیگری ابتیاع نموده ویا خانه ای را به رهن واجاره چند نفر درزمان واحدی درآورده است.که سرمنشاءعمده این وضعیت به بی اخلاقی های حاکم در جامعه وبی ثباتی تعهدات انسانی از یک جهت ونا بسا مانی های مهارتی دربنگاههای املاک وعدم حاکمیت مهندس علمی و حقوقی درروابط دولت ومردم مرتبط می باشد .!!ونگارنده دراین یادداشت بر آن است که ماهیت قولنا مه را درساحت شریعت وحقوق دست مایه تحلیل قرار دهد وراهی برای برون رفت از معضل معاملات سند قولنامه ای را پیش روی قرار دهد .
سند قولنامه درساحت شرع:عربون(قولنامه)به فتح عین وراء وعربون والعربان با ضمه عین وسکون راء اسمی است غیر عربی که به گفته مولف المعجم الوسیط عبارت است:مقداری از بها که پیشتر،پرداخت می شود تا اگر معا مله انجام پذیرفت بخشی از بهای کامل باشد وگر نه از آن فروشنده باشد.ابن اثیر نیز درهمین راستا قولنامه را چنین شرح کرده است:کالایی را خریده وبه صاحب آن چیزی پرداخت کرده باشد تا اگر معا مله انجام یابد بخشی از بها به حساب آید وگر نه ازآن صاحب کالا باشد وخریدار حق بازگرداندن آن را ندارد.ومشابه همین تعریف درآثار امام مالکی وسایرین هم آمده است.
قولنامه
باملاحظه این دسته ازشروح وارده برمفهوم شرعی سند قولنامه است که موجب گردیده اهل شریعت درماهیت سند قولنامه قائل شوند که:قولنامه همانند فروختن با حق خیار ، مشروط است بدین سان که دو طرف به خریدار حق خیار می دهند به شرط پرداخت مبلغی معین.بدین معنی که قرداد فروش همراه است با حق خیار مشروط به تملیک درآوردن آن چه به فروشنده پرداخته است ،به هنگام برهم زدن معامله .واگرآن را برهم نزدند مبلغ پرداختی بخشی از بها به حساب آید.واز این رو درقواعد شریعت فروش قولنامه ای همان فروختن با شرط حق خیار مشروط به نظر آمده وجایز می باشد زیرا شرط مذ کورذاتا جایز ورضایتمندانه درخود قراداد آمده است.مبنای مکملی که درنظر اهل شریعت درجهت مجاز بودن خرید وفروش به طریق قولنامه رسیده است احادیث مستند از نبی مکرم اسلام وحضرت علی (ع)است که فر مو ده اند:<المسلمون عند شروطهم الا کل شرط خالف کتاب الله عز وجل ،فلا یجوزلا یجوز البیع العر بون الا ان یکون نقدا من الثمن قولنامه در لسان حضرت امیر (ع)جز در صورتی که بخشی از پول بها با شد جایز نیست.وبه تعبیر دیگری فروش قولنامه ای تنها در صورتی که به هنگام امضای نهایی معامله بخشی از بها به حساب آید جایز شمرده شده است نه آنگاه که جدا از خود بها باشد.
با ملاحظه همین ملا کات است که درفتاوای فقهای عظام وطریق شریعت قولنامه بخشی از مبایعه تلقی گردیده ومفاد آن صحیح والزام آور می باشد.ودرشرایط کنونی نیز روح حاکم بر داد گاههای ایران پذیرش وتنفیذ قولنا مه هاست.وبرهمین اساس هیات عمومی دیوان عالی کشور در ۲ مرحله ودر ۲رای نقض واصراری به شمار ه های سی دو – یک هزار و سیصد و هفتاد و چهار- و شش یک هزار و سیصد و هفتاد و پنج ، حکم برصحت وموثر بودن آثار تعهدات مندرج درقولنا مه داده وآن را فروش نامه به حساب آورده است.ماهیت قولنامه درساحت قانون:اصل حا کمیت اراده که در متون قانون از جمله مواد صد و نود و یک و۳۳۹ق.م اشاره شده است ضروری می سازد هر ماهیت حقوقی را که اراده دو طرف یک قرداد انشا می کند درعا لم اعتبار وحقوق تحقق یابد وهیچ مانعی جلوی خلاقیت اراده انسان را نگیرد ،مگر اینکه مانع مزبور برخاسته از یک مصلحت باشد.مانند تاثیر اراده در معامله مربوط به مواد مخدر.پس اگر از منظر صحت اراده ونفوذ آن به موضوع نگریسته شود چنین می آموزیم،که:فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی زا نمی توان باطل دانست.بلکه باید ان را درمعامله صحیحی شمرد که پیش از ثبت سند عادی نزد ادارات دولتی ومحاکم دادگستری ،آشکار ساخت.
بانگاهی گویا به بعضی از مواد قانون ثبت هم چنین پنداشته نمی شود که فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی باطل باشد بلکه آنچه که به اتفاق در مواد پیرا مون آن ذکر شده است حکایت از آثار آن دراستفاده در ادارات دولتی و…. دارد.مانند ماده ۴۸ قانون ثبت اشاره به عدم پذیرش این گونه اسناد در ادارات ومحاکم دارد.واز این لحا ظ گفته می شود آنچه درماده ۴۸ مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است،سند معامله است،نه خود معامله.ود این که عنوان محا کم در کنار ادارات دراین ماده یاد شده است منظور به صرف ارایه آن نزد ادارات ومحاکم بدون رسیدگی ورای قضایی مورد نظر است نه اینکه در مقام دعوی.وحتی منظور نظر قانونگذار در غیر ممکن بودن در ارائه به ادارات هم فهمیده نمی شود که سند باطل است بلکه مفهوم آن این است که برای اعمال تصرفات مالکانه مانند وثیقه گذاشتن ملک سند ثبت نشده در بانک ها یا تحصیل پروانه ساختمانی و…ممکن نیست به این ترتیب درمقام تفسیر ما ده چهل و هشت قانون ثبت چنین پنداشته شده است که:عنایت قانون گذار صرفا سند ثبت نشده معامله غیر منقول وهدف محدود کردن دلیلیت وآثار سند مز بور بوده استنه سلب اعتبار از معامله مال غیر منقول مندرج درقولنامه.ایضا ماده۲۲قانون ثبت که می گوید:دلالت بر بطلان معا مله ای که دردفتر املاک ثبت نشده است ندارد.واز نگاه دیگر توجه به مواد ۷۲ و۹۳ قانون ثبت چنین مستفاد می گردد که سند عادی در موارد وشرایط محدودی از اعتبار نیز برخوردار می باشد.زیرا آمده است:کلیه معا ملات غیر منقولی که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است به طرفین معا مله وقائم مقام قانونی آنها واشخاص ثالث دارای اعتبار کامل ورسمیت خواهد بود.اطلاق ماده ۱۲۹۱ ق.م نیز دلالت بر این دارد که سند عادی مربوط به معامله غیر منقول درصورتی که طرفی که سند علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق کند یا سند عادی مزبور دردادگاه ثابت گردد،از اعتبار سند رسمی برخوردار خواهد بود.درسالهای اخیر در بعضی از قوانین از جمله قانون اراضی شهری وقانون زمین شهری وآئین نامه مربوط به آن وماده ۱۴۷اصلاح قانون ثبت مصوب سال۱۳۶۵،به موارد متعدد دیگری برخورد می کنیم که در آن اعتبار انتقال زمین بدون تنظیم سند رسمی وبا تنظیم سند عادی مورد تایید قرار گرفته است.با ملاحظه آن چه از از منظر حقوقی وقانونی بدست آمد این که:از جمله آثار بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی این است که خریدار می تواند حتی بدون د رخواست الزام فروشنده به تنظیم وامضای سند رسمی بیع ،فروشنده را ملزم به تسلیم مبی.
از این رو هیچ تزاحمی در مبنا وتعریف مفهوم وکارکرد سند قولنامه در ساحت فقه قانون به نظر نمی رسد بلکه هر یک با زبان مخصوص به خود به صحت آن پرداخته اندود رهیچ قالبی نمی توان اختلافی در این میان مشاهده کرد.اما مشکل چیست:؟؟؟؟به نظر نگارنده سطور؛ مشکل در مفهوم ومنطوق کلام اصحاب فقه وحقوق نیست بلکه آن چه که باعث شده است موضوع تنظیم سند قولنامه ها دغدغه اهل قضا وجامعه حقوقی شود هرج ومرج حاکم در بنگاههای املاک وبه تبع آن نابسا مانی هایی که در نتجه تنظیم غیر علمی وغیر اصولی سند قولنامه ها واصولا اسناد عادی گریبان گیر جامعه کرده است
نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *
نام
ایمیل
وبسایت
ذخیره نام، ایمیل و وبسایت من در مرورگر برای زمانی که دوباره دیدگاهی می‌نویسم.
قولنامه از نظر لغوی ترکیبی از دو لغت” قول” و “نامه” به معنی نوشته یا پیمان نوشته شده و یا نامه ای که حاوی یک تعهد و قبول است، از نظر اصطلاحی وعده بیع این است که فروشنده تعهد می کند که تا زمان ثبت مبیع در اسناد رسمی ، مورد بیع را به کسی نفروشد و در مقابل خریدار هم تعهد می کند که در مدت مذکور ثمن را تحویل بایع دهد و زیر قول خود نزند.
قولنامه مانند سایر قراردادهائی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می کنند در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن می توان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می کند را از دادگاه درخواست نمود. بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند خریدار می تواند از دادگاه صالح درخواست نماید تا او را برای به نام زدن سند در دفترخانه مجبور کند.
قولنامه با مبایعه نامه یا فروش نامه تفاوت دارد، قولنامه نوشته ای است که غالبا عادی و حاکی از توافق بر واقع ساختن عقدی در مورد صحبتی که ضمانت اجراء تخلف از آن پرداخت مبانی است.این توافق مشمول ماده 10 قانونی مدنی است.در مواردی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله را دارند ، ولی مقدمات کار را فراهم نکرده اند. و به جهت اطمینان دو نفر با همدیگر در یک سند با نوشته عادی توافق می کنند ملک یا اموال معینی را با Dedit (مبلغ مشخصی در مدت معینی بفروشد و بخرند این تعهدنامه وعده قرارداد و یا پیش قرارداد را عرفا به آن قولنامه می گویند)یعنی به جهت اطمینان خاطر ابتدا قراردادی را می بندند و طرفین متعهد می گردند که معامله را با شرایط معین ظرف مهلت مشخص انجام دهند.هرگاه اشخاص بخواهند خانه یا ملکی یا اتومبیلی را با همدیگر معامله کنند، ابتدا بین خریدار و فروشنده قراردادی تنظیم می گردد و سپس فروشنده جهت انجام کارهای مربوطه از قیبل پرداخت عوارض و مالیات ، اخذ مجوز از شهرداری و یا …. به دنبال کارها می رود و خریدار با اطمینان بیشتر در جهت تهیه پول اقدام می کند، این قرارداد را عرفا قولنامه می نامند.قولنامه ممکن است رسمی باشد یا عادی.امتیاز قولنامه رسمی بر قولنامه عادی این است که امتیاز ذیل قولنامه رسمی از تکذیب و تردید مصون است و اگر وجه التزامی در متن قولنامه رسمی قید شده باشد، با جمع بودن شرایط خاص می توان از طریق اجرای ثبت تقاضای صدور اجرائیه کرد ولی قولنامه عادی این امتیاز را ندارد.مسئله تنظیم قولنامه از قبل تا اندازه ای مرسوم بوده ، ولی با وضع تشریفات مقرر در قانون ثبت بیشتر رایج شد.
فایل word نمونه قرارداد قولنامه
فایل pdf نمونه قرارداد قولنامه
فایل pdf نمونه قرارداد قولنامه
قولنامه انواع مختلفی دارد و هر قولنامه اصول خاصی برای نوشتن دارد. گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست، در این زمان قراردادی میان طرفین به نام قولنامه تنظیم می شود.
در هنگام نوشتن یا تنظیم قولنامه اصول مشخصی وجود دارد که در صورت رعایت نشدن این اصول قولنامه از حالت یک سند عادی خارج شده و برای مراجع قضایی فاقد اعتبار می شود بنابراین هنگام تنظیم قولنامه خریدار و فروشنده باید به برخی نکات توجه داشته باشند تا دچار مشکل نشوند.
در این بخش از سبک زندگی نمناک تفات قولنامه و مبایعه نامه و هر آنچه خریدار و فروشنده در تنظیم قولنامه باید بدانند را آورده ایم.
مبایعه نامه سندی است که در آن برای خرید مال، خریدار و فروشنده با هم توافق می کنند و در زمان تحویل دادن مال از جانب فروشنده و تحویل گرفتن آن از جانب خریدار، تعهداتی را هر دو طرف متقبل می شوند. مبایعه نامه یک سند عادی بوده و با سند رسمی کاملاً متفاوت است.
قولنامه
قولنامه قول مکتوب است و زمانی که خریدار و فروشنده قصد خرید یا فروش مالی را دارند، اما مقدمات آن فراهم نیست، به صورت قراردادی میان طرفین تنظیم می گردد.
از نظر لغوی این دو با یکدیگر تفاوت دارند اما جالب است بدانید که از نظر حقوقی، تفاوتی فاحشی بین مبایعه نامه و قولنامه وجود ندارد اما تفاوت جزئی بین قولنامه و مبایعه نامه وجود دارد.
قولنامه به معنی مالکیت خریدار نیست. درقولنامه نباید به محض تنظیم قرارداد، وجه را به فروشنده پرداخت کنید بلکه شما با این تعهد نامه در واقع از فروشنده قول خواهید گرفت که تا آماده کردن وجه اولیه، مال را به کس دیگری نفروشد. در مورد مبایعه نامه به محض اینکه قرارداد منعقد شد، لازم است وجهی را به فروشنده پرداخت کنید و فروشنده در ازای دریافت وجه، باید سند مبایعه نامه را به شما ارائه کند.
تمامی ششدانگ یک باب خانه/ یکدست گاه آپارتمان به مساحت …. مترمربع احداثی در پلاک ثبتی …. فرعی از …. اصلی بخش ….. به نشانی ….. با کلیه توابع و لواحق آن از هر جهت از جمله امتیازات آب، برق، گاز و تلفن شماره ….
قیمت مورد معامله مبلغ ….. ریال برابر ….. تومان است که به ترتیب ذیل پرداخت می شود.
الف: مبلغ …. ریال نقداً پرداخت شده است ( طی چک بانکی شماره …… مورخ …… حساب جاری …… بانک …… به فروشنده تحویل گردید.)
ب: مبلغ ….. ریال باقیمانده بهای مورد معامله به هنگام تنظیم سند رسمی / تحویل/ پرداخت می شود. ( عدم پرداخت هریک ازمبالغ فو ق در موعد مقرر موجب من فسخ شدن و بی اعتباری معامله و تعلق وجوه پرداختی به فروشنده خواهدبود، در اینصورت فروشنده مختار است به لحاظ من فسخ شدن قرارداد مورد معامله رابه ثالث بفروشد، با توجه به این توافق طرفین در اینصورت نیازی به رجوع به داد گاه و ابطال این قرار داد خواهدبود.)
در زمان نوشتن قولنامه ملک باید به دقت اصول مشخصی را رعایت کنیم تا در صورت به وجود آمدن اختلاف خریدار یا فروشنده بتواند به مراجع قضایی رجوع کند و مرجع قضایی بدون هیچ ابهامی با استناد به قولنامه اختلاف را رفع کند.اگر در هنگام نوشتن قولنامه این اصول رعایت نشود، قولنامه برای مراجع قضایی فاقد اعتبار است.
در روز انتقال سند در دفترخانه اگر یکی از طرفین قرارداد حاضر نشوند، طرف مقابل از دادگاه می تواند درخواست الزام معامله به تنظیم سند دهد و پس از قطعی شدن، حکم صدور اجرای آن را دریافت کند. پس از آن اگر طرف معامله برای امضای حکم در دفترخانه حضور نیابد، سند انتقال را، نماینده اجرای احکام امضاء می کند.
لزوم هر شکایتی این است که خود شاکی همه ی اصول را کاملاً رعایت کرده باشد بنابراین قبل از اقامه این دعوا خریدار یا فروشنده باید حضور خود در دفترخانه و حاضر نشدن طرف دیگر را از طریق دفترخانه یا تأمین دلیل از دادگاه و یا ارسال اظهارنامه در دفترخانه به ثبت برساند.
قولنامه در دادگاه معتبر است. اگر بنگاهی که در آن قولنامه نوشته شود، فاقد مجوز رسمی از اتحادیه مشاورین املاک باشد قولنامه فاقد اعتبار حقوقی است و در صورت بروز مشکلات هیچ مرجع قضایی به مفاد قولنامه استناد نمی کند بنابراین توجه به اعتبار بنگاه یا مشاور املاک مهم ترین نکته ای است که باید به آن توجه کرد.
اولین و مهم ترین بخش در قولنامه مشخصات خریدار، فروشنده و ملکی که قرار است معامله شود، است. در این سند زمان آغاز و پایان معامله ذکر می شود و طرفین بنا به توافقی که بین خودشان می کنند، حقی را برای فسخ معامله در صورت به وجود آمدن شرایط خاص در نظر می گیرند.
برای محکم کردن قولنامه طرفین قرارداد، مبلغی را تعیین می کنند و در قرارداد قید می کنند تا اگر متعهد، تعهد خود را انجام نداد، باید مبلغی به طرف دیگر (معهد له) بپردازد، به این مبلغ را وجه التزام می گویند.
در قولنامه طرفین موافقت می کنند در تاریخ….. در دفترخانه شماره….. حضور پیدا کنند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هریک در دفترخانه، وی مکلف است مبلغ…. به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد.
اگر فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع نمایند، باید مبلغی را باید به طرف دیگر بپردازد. اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار وجه التزام تعیین شده را با احراز عدم اجرای تعهد مطالبه کند، و نمی توان هم وجه التزام را بگیرد و هم از فروشنده بخواهد که مورد معامله را با سند رسمی به وی انتقال دهد.
برای مشاوره قولنامه چیست و ویژگی های آن
برای مشاوره قولنامه چیست و ویژگی های آن
یکی از شرایط صحت قرارداد آن است که وقتی دو نفر تصمیم می گیرند قراردادی با هم منعقد کنند ، در واقع با رضایت خود متعهد می شوند تعهد خود را در موقع مقرر انجام دهند . اما گاهی شرایط لازم برای انجام تعهد وجود ندارد و در واقع مقدمات اولیه تنظیم قرارداد وجود ندارد . با وجود این باز هم دو طرف قرارداد ، مایلند که با یکدیگر معامله کنند . برای مثال خریدار برای انعقاد عقد بیع ، پول کافی برای خرید خانه ندارد اما می تواند آن را تا مهلت مشخصی فراهم کند . در این مورد و مواردی از این دست ، دو طرف با یکدیگر قراردادی می بندند که به آن وعده قرارداد ، پیش قرارداد و یا در اصطلاح عام ، قولنامه گفته می شود . از این رو ددر این مقاله بر آنیم تا مفهوم قولنامه ، هدف از انعقاد قولنامه و ویژگی ها قولنامه را بیان کنیم .
قولنامه از دو واژه قول و نامه تشکیل شده است . از ترکیب این دو کلمه متوجه می شوبم که معنی قولنامه چیست . قولنامه ، نامه یا سندی است که در آن تعهد و قولی نوشته می شود . در واقع ، قولنامه هم یک قرارداد است که اعتبار خود را از ماده 10 قانون مدنی*می گیرد . قولنامه که به آن پیش قرارداد یا وعده قرارداد هم گفته می شود ، قراردادی است که بر اساس آن ، دو طرفی که می خواهند در آینده باهم عقد بیع منعقد کنند متعهد می شوند در زمان مشخصی به تعهد خود یعنی انتقال مال به دیگری عمل کنند .
قولنامه
* ماده قانون مدنی : ” قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است. “
هدف از تنظیم قولنامه این است که دو طرف قرارداد مطمئن باشند که طرف مقابلشان به تعهد خود برای بستن عقد بیع و انتقال مال متعهد است . زیرا معمولا افراد با این هدف قولنامه منعقد می کنند که یک سری مقدمات را برای بستن قرارداد خرید و فروش ، مثل پرداخت عوارض و مالیات ، دریافت مجوز از شهرداری و … را فراهم کنند . بنابر آنچه گفته شد در می یابیم که دو طرف در قولنامه به یکدیگر تعهد می کنند که بعد با هم عقد بیعی ( قرارداد خرید و فروش ) منعقد کنند و مالی را به یکدیگر منتقل کنند . برای مثال در قولنامه خرید و فروش خانه ، تعهد می کنند تا در موعد مقرر و بعد از فراهم شدن مقدمات لازم ، قرارداد اصلی خرید خانه را بنویسند .
بنابر آنچه گفته شد می توان ویژگی های قولنامه را در موارد زیر دانست :
اولین ویژگی قولنامه در این است که برخلاف بحث پیرامون صحت اعتبار آن ، باید پذیرفت که قولنامه ها قراردادهای معتبری هستند که می توان به آنها استناد کرد . دومین ویژگی قولنامه ها این است که در آنها تعهد به این صورت است که دو طرف می پذیرند شرایط لازم را برای انعقاد قرارداد در آینده فراهم کنند . در واقع نوع تعهد در قولنامه از نوع تعهد به انتقال در آینده است . سومین ویژگی قولنامه در قدرت الزام قراردادی و دریافت وجه التزام است . بعد از انقلاب اسلامی اعتبار قولنامه بر اساس نظرات فقها کم شد و آن را تنها یک شرط ابتدایی و غیر ضروری تلقی کرند . اگر این تفسیر مورد قبول باشد ، دیگر وجود وجه التزام برای کسی که به تعهد خود طبق قولنامه عمل نکرده است ، بی دلیل خواهد بود . اما این نظریه با رویه عملی و استدلال بعضی از حقوقدانان تفاوت داشت و قولنامه هنوز به عنوان قرارداد معتبر مورد استفاده عموم قرار می گرفتند . از این رو برای حل مشکل اعتبار و الزام قولنامه ها ، اسنادی دیگر تنظیم شد تا به جای قولنامه ، در دفاتر معاملات بانکی ، مورد استفاده قرار بگیرند . به این اسناد مبایعه نامه گفته می شود .
برای مطالعه بیشتر درباره قولنامه چیست و هدف از تنظیم آن در کانال تلگرام حقوق قراردادها عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون قولنامه چیست و هدف از تنظیم آن پاسخ دهند .
برای مشاوره قولنامه چیست و ویژگی های آن
برای مشاوره قولنامه چیست و ویژگی های آن
درصورتی که برای مشاوره در تمامی زمینه های ذکر شده در سایت، به دانش چندین ساله ما در این زمینه نیاز داشتید می توانید با ایمیل یا شماره تلفن 9099071667 ( تماس با تلفن ثابت از سراسر کشور و به ازای هر دقیقه 30000 ریال ) در ارتباط باشید تا از مزایای مشاوره حضوری سایت مشاوره دینا بهره مند گردید. همچنین می توانید از طریق فرم ارتباط با ما، پیام ها و انتقادات و پیشنهادات خود را برای ما ارسال نمایید. سایت مشاوره دینا یک مرکز خصوصی و غیرانتفاعی است و به هیچ ارگان دولتی و خصوصی دیگر اعم از قوه قضاییه ، کانون وکلا ، کانون کارشناسان رسمی دادگستری و …. هیچگونه وابستگی ندارد.
جهت ارئه انتقادات، پیشنهادات و شکایات با شماره تلفن 54787900-021 تماس حاصل فرمایید.
دفترچه ثبت نام آزمون کارشناسان رسمی قوه قضاییه
فرم پیش نویس ثبت نام آزمون کارشناسان رسمی قوه قضاییه
فرم پیش نویس ثبت نام آزمون کارشناسان رسمی دادگستری
ظرفیت پذیرش آزمون اخذ پروانه مشاوره خانواده
در حقیقت قولنامه یک نوع قرارداد به حساب می آید که بر طبق ماده ی 10 قانون مدنی دارای اعتبار می باشد؛ چراکه مضمون ماده ی 10 قانون مدنی چنین می گوید که تمامی قراردادهای خصوصی نسبت به افرادی که آن قراردادها را منعقد کرده اند، چنانچه مخالف صریح قانون نباشد، نافذ و قابل اجراست.
قولنامه چیست؟
قولنامه متشکل از دو واژه ی قول و نامه می باشد و با کنار هم قرار دادن این دو کلمه با توجه به معنای آن ها، پاسخ سؤال «قولنامه چیست؟» کاملا مشخص خواهد شد. قولنامه نامه و یا با عبارتی بهتر و حقوقی تر، سندی است که در این سند تعهدات و قول هایی در زمینه ای خاص نوشته می شود.
به قولنامه پیش قرارداد و یا وعده ی قرارداد نیز می گویند، در واقع قولنامه قراردادی است که بر طبق این قرارداد، طرفینی که در آینده ای نزدیک می خواهند با یکدیگر عقد بیع را منعقد نمایند، تعهد می کنند که در زمان مقرر به تعهدها و قول های خود در رابطه با هر آنچه که در قولنامه ذکر شده است، به طور کامل عمل نمایند.
آیا قولنامه معتبر است؟
قولنامه
در حقیقت قولنامه یک نوع قرارداد به حساب می آید که بر طبق ماده ی 10 قانون مدنی دارای اعتبار می باشد؛ چراکه مضمون ماده ی 10 قانون مدنی به این نکته اشاره دارد که تمامی قراردادهای خصوصی که بین افراد منعقد می شود، چنانچه مخالف صریح قانون نباشد، یعنی منافاتی با قوانین کشور نداشته باشد، برای افرادی که آن قراردادها را منعقد کرده اند، نافذ و قابل اجرا بوده، باید به تعهدات مندرج در آن پایبند باشند.
قولنامه قراردادی اولیه
قولنامه یک نوع قرارداد اولیه بین دو طرف ذی نفع در قرارداد می باشد؛ مثلا وقتی که یک فروشنده قرار است ملک خود را بفروشد و شخصی نیز متقاضی خرید آن ملک می شود، تمامی شروط این خرید و فروش و در نهایت واگذاری ملک طی یک قرارداد با عنوان قولنامه نوشته شده، به امضای طرفین می رسد.
این خرید و فروش امکان دارد با رد و بدل کردن وجه و به صورت کاملا نقد انجام پذیرد و یا ممکن است به شکل پرداخت مبلغ تعیین شده در چند قسط، در مدت زمان هایی مشخص شده صورت گیرد؛ آنچه که در این میان بسیار حائز اهمیت است این است که تمامی این جزئیات باید به طور کامل و دقیق و بدون هیچ گونه کم و کاستی در قولنامه ذکر شود و هر مطلب دیگری نیز که لازم است بین طرفین به عنوان شرط قرار داده شود، می بایست در قولنامه عنوان گردد. مطلب دیگری که قید نمودن آن در قولنامه ی این چنینی لازم است، اطلاعات کامل مربوط به سند است، که ضروری است کاملا مطابق با اطلاعات سند ملکی که قرار است به فروش برسد، در قولنامه درج شود، و نکته به نکته ی حقوقی مهم نیز در زمان تنظیم نمودن قولنامه لازم است که حتما به اطلاع طرفین قرارداد یعنی خریدار و فروشنده برسد.
پس از این که قولنامه با توافق های بین طرفین معامله نوشته می شود، هر دو طرف معامله قولنامه را امضا می کنند و تا زمانی که معامله، انتقال سند و انتقال وجه به طور کامل انجام نگرفته است، دارای اعتبار می باشد. نکته ای که توجه به آن کاملا لازم است این است که موضوع تنظیم نمودن یک قولنامه یکی از مهم ترین مسائل حقوقی است که انجام آن بدون داشتن اطلاعات کافی می تواند برای شخصی که این اطلاعات را ندارد، دردسر ساز شده، متضرر شود، به همین دلیل با صرف زمانی اندک و جستجوی وکیل از شرکت هایی معتبر، پس از مشاوره گرفتن از متخصصین این عرصه، وکیل هایی با تخصص های مختلف مانند وکیل ملکی، وکیل شرکت، وکیل کیفری، وکیل خانواده، وکیل طلاق و … را که تبحر کافی در زمینه ی فعالیت خود دارند، برای مشاوره گرفتن و کمک در کارهای حقوقی می توان انتخاب نمود.
اعتبار قولنامه و آثار آن در نظام حقوقی ایران
آثار حقوقی قولنامه در نظام حقوقی ایران
همان طور که گفته شد وعده ی فروش ملک و یا هر مورد دیگری در زمان آینده از طرف فروشنده و تعهد پرداخت میزان مبلغ مقرر شده به عنوان بیعانه و همچنین پرداخت مابقی ثمن معامله هنگام فروش قطعی توسط خریدار، به طور کامل و با تمام جزئیات در قولنامه نوشته می شود، علاوه بر این موارد تمامی شروطی که به طرفین معامله حق فسخ کردن قولنامه و امکان عدم انجام تعهدات درج شده در قولنامه را خواهد داد نیز در قولنامه باید ذکر گردد.
ممنوع بودن فروش موضوع قولنامه به فرد یا افرادی دیگر غیر از خریدار قید شده در قولنامه، ازجمله آثار حقوقی قولنامه به حساب می آید، این بدین معناست که با وجود این که قولنامه دلیلی بر انتقال مالکیت موضوع مورد معامله نمی باشد، ولی مانع انجام گرفتن معامله ای دیگر از طرف فروشنده بر روی موضوع قولنامه خواهد شد، و چنانچه حتی به صورت رسمی سند موردی که قبلا در قولنامه ذکر شده است، به شخص ثالث (شخصی دیگر غیر از خریدار قید شده در قولنامه) انتقال داده شود، حتی چنانچه معاملات مکرر انجام شده باشد، تمامی آن معاملات انجام شده قابلیت باطل شدن از طریق یک دادگاه صالح را دارا می باشد.
چنانچه تعهدات نوشته شده در قولنامه توسط هر کدام از طرفین انجام نشود، آن ها قادر خواهند بود به آثار حقوقی قولنامه استناد نموده، برای احقاق حق خود اقدام نمایند. به این صورت که خریدار می‌تواند با فراهم کردن مابقی مبلغ ثمن مورد معامله و با انتخاب نمودن یک وکیل، الزام به تنظیم سند رسمی کرده، ملزم کردن فروشنده را به انتقال رسمی موضوع مورد معامله که در قولنامه ذکر شده است، خواستار شود، و یا فروشنده می‌تواند خریدار را ملزم به انجام تمامی تعهدات مندرج در قولنامه کرده، ثمن مورد معامله را مطالبه کند. در این بین چنانچه وجه التزامی نیز به علت انجام نگرفتن تعهدات نوشته شده در قولنامه، داخل قولنامه ذکر شده باشد، طرفین قادر خواهند بود با اثبات تقصیر و یا قصور انجام گرفته در این رابطه، جبران خسارت و یا خسارات وارده را نیز خواستار شوند؛ چراکه قولنامه در محاکم حقوقی ایران کاملا پذیرفته شده می باشد و در صورتی که صحت آن اثبات شود، در ایران دارای اعتبار می باشد.
در صورت وجود هر سوالی می‌توانید با گروه وکلای سفیرصلح تماس بگیرید.
2121
در شهر اصفهان و در محله حکیم آن، مسجد حکیم قرار گرفته است که دارای یکی از تاریخی ترین سردرهای ایران است.
در روزهایی که دنیای واقعی پیرامون ما با انواع استرس‌ها، اخبار بد و نگرانی‌ها احاطه شده است؛ خوب است هر کدام از ما یک رمان جذاب در کتابخانه‌مان داشته باشیم تا بتوانیم وقت‌هایی که دنیا تیره و تاریک میشود، به دنیای جالب قصه‌ها پناه ببریم.
تمامی حقوق این سایت برای خبرآنلاین محفوظ است.
نقل مطالب با ذکر منبع بلامانع است.
Copyright © 2018 khabaronline News Agancy, All rights reserved
به گزارش «شیعه نیوز»، قولنامه انواع مختلفی دارد و هر قولنامه اصول خاصی برای نوشتن دارد. گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست، در این زمان قراردادی میان طرفین به نام قولنامه تنظیم می شود.
در هنگام نوشتن یا تنظیم قولنامه اصول مشخصی وجود دارد که در صورت رعایت نشدن این اصول قولنامه از حالت یک سند عادی خارج شده و برای مراجع قضایی فاقد اعتبار می شود بنابراین هنگام تنظیم قولنامه خریدار و فروشنده باید به برخی نکات توجه داشته باشند تا دچار مشکل نشوند.
در این بخش تفات قولنامه و مبایعه نامه و هر آنچه خریدار و فروشنده در تنظیم قولنامه باید بدانند را آورده ایم.
تفاوت دو واژه قولنامه و مبایعه نامه
مبایعه نامه سندی است که در آن برای خرید مال، خریدار و فروشنده با هم توافق می کنند و در زمان تحویل دادن مال از جانب فروشنده و تحویل گرفتن آن از جانب خریدار، تعهداتی را هر دو طرف متقبل می شوند. مبایعه نامه یک سند عادی بوده و با سند رسمی کاملاً متفاوت است.
قولنامه
قولنامه قول مکتوب است و زمانی که خریدار و فروشنده قصد خرید یا فروش مالی را دارند، اما مقدمات آن فراهم نیست، به صورت قراردادی میان طرفین تنظیم می گردد.
از نظر لغوی این دو با یکدیگر تفاوت دارند اما جالب است بدانید که از نظر حقوقی، تفاوتی فاحشی بین مبایعه نامه و قولنامه وجود ندارد اما تفاوت جزئی بین قولنامه و مبایعه نامه وجود دارد.
قولنامه به معنی مالکیت خریدار نیست. درقولنامه نباید به محض تنظیم قرارداد، وجه را به فروشنده پرداخت کنید بلکه شما با این تعهد نامه در واقع از فروشنده قول خواهید گرفت که تا آماده کردن وجه اولیه، مال را به کس دیگری نفروشد. در مورد مبایعه نامه به محض اینکه قرارداد منعقد شد، لازم است وجهی را به فروشنده پرداخت کنید و فروشنده در ازای دریافت وجه، باید سند مبایعه نامه را به شما ارائه کند.
نمونه متن قولنامه ملک و زمینخریدار:
نام و نام خانوادگی:نام پدر:شماره شناسنامه:محل صدور:متولد سال:کد ملی:شغل:آدرس محل سکونت:شماره تلفن:
فروشنده:
نام و نام خانوادگی:نام پدر:شماره شناسنامه:محل صدور:متولد سال:کد ملی:شغل:آدرس:محل سکونت:شماره تلفن:
مورد معامله:
تمامی ششدانگ یک باب خانه/ یکدست گاه آپارتمان به مساحت …. مترمربع احداثی در پلاک ثبتی …. فرعی از …. اصلی بخش ….. به نشانی ….. با کلیه توابع و لواحق آن از هر جهت از جمله امتیازات آب، برق، گاز و تلفن شماره ….بهای مورد معامله:
قیمت مورد معامله مبلغ ….. ریال برابر ….. تومان است که به ترتیب ذیل پرداخت می شود.
الف: مبلغ …. ریال نقداً پرداخت شده است ( طی چک بانکی شماره …… مورخ …… حساب جاری …… بانک …… به فروشنده تحویل گردید.)
ب: مبلغ ….. ریال باقیمانده بهای مورد معامله به هنگام تنظیم سند رسمی / تحویل/ پرداخت می شود. ( عدم پرداخت هریک ازمبالغ فو ق در موعد مقرر موجب من فسخ شدن و بی اعتباری معامله و تعلق وجوه پرداختی به فروشنده خواهدبود، در اینصورت فروشنده مختار است به لحاظ من فسخ شدن قرارداد مورد معامله رابه ثالث بفروشد، با توجه به این توافق طرفین در اینصورت نیازی به رجوع به داد گاه و ابطال این قرار داد خواهدبود.)
در نوشتن قولنامه چه اصولی را باید رعایت کرد؟
در زمان نوشتن قولنامه ملک باید به دقت اصول مشخصی را رعایت کنیم تا در صورت به وجود آمدن اختلاف خریدار یا فروشنده بتواند به مراجع قضایی رجوع کند و مرجع قضایی بدون هیچ ابهامی با استناد به قولنامه اختلاف را رفع کند.اگر در هنگام نوشتن قولنامه این اصول رعایت نشود، قولنامه برای مراجع قضایی فاقد اعتبار است.با افزودن برخی موارد می توان به راحتی از به وجود آمدن اختلافات جلوگیری نمود:
همانطور که در این بخش از نمناک اشاه شده است اگر فروشنده وارث باشد، اسم تمام وراث باید قید شود و هنگام پرداخت، پرداخت متناسب با مقدار سهم هر وراث به صورت جداگانه صورت گیرد.برای انجام امور انتقال سند ملک الزام به تنظیم سند، حتماً باید قید شود.زیر قولنامه را باید دو نفر عادل به عنوان شاهد امضا کنند.برخی ویژگی های ملک مانند متراژ، شماره طبقه، انباری، شماره پارکینگ، شمالی یا جنوبی بودن ساختمان و… در متن قولنامه دقیقاً قید شود.اگر همراه ملک لوازم منزل نیز به فروش رود باید در قولنامه از آنها نام برد.در قولنامه ثبت آدرس و شماره دفترخانه ای تنظیم سند، انجام شود.در قولنامه مبلغ دقیق بیعانه قید شود.اگر در زمان تنظیم قرارداد مبالغ را به صورت چک می پردازید حتما مبالغ به صورت چک در وجه فروشنده صادر شود و در متن قولنامه نوشته شود که هر چکی برای چه موضوعی صادرشده است.
در صورتی که در روز نوشتن قولنامه یکی از طرفین در دفترخانه حاضر نشوند چه باید کرد؟
در روز انتقال سند در دفترخانه اگر یکی از طرفین قرارداد حاضر نشوند، طرف مقابل از دادگاه می تواند درخواست الزام معامله به تنظیم سند دهد و پس از قطعی شدن، حکم صدور اجرای آن را دریافت کند. پس از آن اگر طرف معامله برای امضای حکم در دفترخانه حضور نیابد، سند انتقال را، نماینده اجرای احکام امضاء می کند.
لزوم هر شکایتی این است که خود شاکی همه ی اصول را کاملاً رعایت کرده باشد بنابراین قبل از اقامه این دعوا خریدار یا فروشنده باید حضور خود در دفترخانه و حاضر نشدن طرف دیگر را از طریق دفترخانه یا تأمین دلیل از دادگاه و یا ارسال اظهارنامه در دفترخانه به ثبت برساند.
اعتبار قولنامه در دادگاه چه قدر است؟
قولنامه در دادگاه معتبر است. اگر بنگاهی که در آن قولنامه نوشته شود، فاقد مجوز رسمی از اتحادیه مشاورین املاک باشد قولنامه فاقد اعتبار حقوقی است و در صورت بروز مشکلات هیچ مرجع قضایی به مفاد قولنامه استناد نمی کند بنابراین توجه به اعتبار بنگاه یا مشاور املاک مهم ترین نکته ای است که باید به آن توجه کرد.مهمترین جزء قولنامه
اولین و مهم ترین بخش در قولنامه مشخصات خریدار، فروشنده و ملکی که قرار است معامله شود، است. در این سند زمان آغاز و پایان معامله ذکر می شود و طرفین بنا به توافقی که بین خودشان می کنند، حقی را برای فسخ معامله در صورت به وجود آمدن شرایط خاص در نظر می گیرند.
قولنامه وجه التزامی (اجباری) چیست و قرار دادن وجه التزام در قولنامه به چه طریقی صورت می گیرد؟
برای محکم کردن قولنامه طرفین قرارداد، مبلغی را تعیین می کنند و در قرارداد قید می کنند تا اگر متعهد، تعهد خود را انجام نداد، باید مبلغی به طرف دیگر (معهد له) بپردازد، به این مبلغ را وجه التزام می گویند.درج وجه التزام در قولنامه به طریق زیر صورت می گیرد:
در قولنامه طرفین موافقت می کنند در تاریخ….. در دفترخانه شماره….. حضور پیدا کنند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هریک در دفترخانه، وی مکلف است مبلغ…. به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد.
اگر فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع نمایند، باید مبلغی را باید به طرف دیگر بپردازد. اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار وجه التزام تعیین شده را با احراز عدم اجرای تعهد مطالبه کند، و نمی توان هم وجه التزام را بگیرد و هم از فروشنده بخواهد که مورد معامله را با سند رسمی به وی انتقال دهد.
فروشنده و خریدار در ضمن تنظیم قولنامه چه نکاتی را باید رعایت کنند؟نکاتی که فروشنده در ضمن تنظیم قولنامه باید رعایت کند:
با بررسی توان مالی خریدار در تنظیم قولنامه شروطی قرار دهد که اگر خریدار توان مالی نداشت معامله فسخ شود.قبل از دریافت کل مبلغ قرارداد نسبت به انتقال ملک اقدام نکند.هنگام تنظیم قولنامه زمانی برای روز انتقال سند، تعیین نماید تا اگر در زمان مشخص پرداخت صورت نگرفت، بتواند معامله را فسخ نماید.در صورتی که ملک مورد معامله مالکین متعدد دارد باید قولنامه را همه مالکین امضا کنند و یا یکی از مالکین از سایرین وکالت برای فروش داشته باشد و قولنامه را به وکالت از سایرین امضا کند.فروشنده باید در قولنامه همه مشخصات ملک را قید نماید.در صورتی که فروشنده مبلغ مورد معامله را از طریق چک دریافت کند باید در قولنامه قید کند در صورت برگشت خوردن چک معامله فسخ می شود.
نکاتی که خریدار باید در ضمن قولنامه به آن توجه کند:
خریدار هنگام تنظیم قولنامه باید دقت کند که توابع، ملحقات و مشاعات ملک مانند آب، برق، گاز، انباری، پارکینگ و …دقیق در سند عنوان شده باشد.باید تمام مشخصات ملکی که خریدار قصد خرید آن را دارد باید مطابق آنچه باشد که در سند قید شده است.خریدار با ید به مشخصات سند دقت کند که ملک در وثیقه، رهن و یا توقیف نباشد.اگر ملک مورد معامله به فروشنده ارث رسیده است، خریدار برای اینکه دچار مشکلات انحصار ورثه نشود، باید گواهی انحصار وراثت و برگه تصفیه حساب مالیات بر ارث را مشاهده نماید.اگر طرف مقابل خریدار، فروشنده وکیل، ولی یا قیم مالک است، باید خریدار علت عدم حضور خود مالک را دریابد و سپس برگه وکالت نامه را ببیند تا مشخص شود که وکالت حق فروش و دریافت مبلغ فروش را دارد یا نه؟ اگر طرف معامله، قیم مالک است باید دید که قیم حق فروش دارد و یا به دخالت مقام قضایی نیاز است.اگر فروشنده ممنوع المعامله باشد یا مشمول فرار نظام وظیفه باشد انتقال سند ممکن نیست.در صورتی که مالک پیر باشد باید در مورد محجور بودن آن تحقیق شود.خریدار در زمان قولنامه باید به پرداخت بیعانه اکتفا کند و هرگز کل مبلغ قرارداد را تا زمانی که انتقال کامل سند صورت نگرفته پرداخت نکند.
منبع : نمناک
همین حالا مشاوره رایگان بگیرید.
قولنامه
زمانیکه از مبایعه نامه و قولنامه صحبت می‌کنیم اولین چیزی که به ذهن خواننده می‌رسد، خرید و فروش املاک است.
برای مثال برای خرید ویلا در شمال لازم است مشتری سندی در اختیار داشته باشد تا مالکیت آن از نظر قانونی، ثابت گردد. اما بین مبایعه نامه و قولنامه تفاوت‌هایی وجود دارد که در این مقاله به توضیح هر کدام خواهیم پرداخت:
تفاوتی نمی‌کند که شما قرار است برای خرید ویلا در شمال اقدام کنید یا اینکه در امر ساخت و ساز ویلا در شما فعالیت داشته باشید به هر حال در هر دو مورد قطعاً با مبایعه نامه سروکار خواهید داشت.
مبایعه نامه در واقع سندی است که در آن خریدار و فروشنده با هم برای خرید مال، توافق میکنند و در زمان تحویل دادن مال از جانب فروشنده و تحویل گرفتن آن از جانب خریدار، تعهداتی را هر دو طرف متقبل می‌شوند.
درست است که مبایعه نامه بیشتر برای املاک به کار می‌رود، اما ممکن است مال، چیزی غیر از ملک باشد به همین دلیل در تعریف مبایعه نامه از واژه مال استفاده میشود.
لازم است بدانید که مبایعه نامه یک سند عادی بوده و با سند رسمی کاملاً متفاوت است. سند رسمی سندی است که لازم است در دفاتر اسناد، برحسب اصول قانونی و توسط ماموران رسمی تنظیم گردد.
اما در مورد مبایعه نامه نیاز به این رسمیت‌ها نخواهد بود. به این معنا که قبل از صادر شدن سند رسمی، مبایعه نامه به منظور حفظ حقوق طرفین، تنظیم می‌گردد.
برای مثال در امر ساخت و ساز ویلا در شمال اگر شما بخواهید ویلایی را پیش خرید نمایید، هنوز بنا آماده برای صادر کردن سند نیست اما باید از طریقی، هم خریدار و فروشنده از مالکیت این ساختمان اطمینان داشته باشند.
ممکن است فروشنده این ویلا را به چند نفر بفروشد و یا اینکه خریدار، در اواسط کار بخواهد ویلا را به فردی دیگر واگذار نماید. وجود مبایعه نامه تعیین کننده مالکیت بنا بوده و در صورتیکه مشکلی در حین کار پیش بیاید، می‌توان از طریق دادگاه اقدام کنید.
در تنظیم مبایعه نامه باید فروشنده و خریدار تعهداتی را قبول کنند تا تا زمان تنظیم سند رسمی چه در زمان خرید ویلا در شمال و چه در زمینه ساخت و ساز ویلا که زمان زیادی تا صادر کردن سند زمان می‌برد، مدرک قانونی دست طرفین باشد:
قولنامه
این حق فروشنده است که که در زمان فروختن ملک خود، مطمئن شود تا زمان تنظیم سند رسمی، خریدار بخش عمده‌ای از هزینه را پرداخت کرده و تنها بخشی از آن در زمان موعود دریافت میشود.
معمولاً باید نزدیک به سه چهارم از مبلغ ملک توسط خریدار به فروشنده تحول داده شود، تا اقدامات لازم جهت تنظیم سند رسمی صورت گیرد. در زمان صادر نمودن سند رسمی، مابقی وجه باقی مانده در قالب چند فقره چک و یا به صورت نقدی دریافت میشود.
البته فروشنده حق دارد در صورتیکه خریدار درخواست کند باقیمانده وجه را بعد از تنظیم سند به صورت چک پرداخت کند، در مبایعه نامه ذکر نماید که اگر هر کدام از چک‌ها به پول نقد تبدیل نشد معامله فسخ گردد.
اکنون نوبت به خریدار می‌رسد که برای تضمین مال خود، تعهداتی را از سمت فروشنده دریافت کند. بالاخره شما قرار است بر طبق توافقات انجام گرفته در مبایعه نامه مبلغی را تا زمان دریافت سند رسمی به فروشنده پرداخت کنید.
لذا فروشنده باید تعهد دهد اگر در زمان مراجعه به دفتر خانه برای تدوین سند رسمی در محل حضور نداشته باشد، مبلغی را به خریدار پرداخت کند. همچنین خریدار می‌تواند در مبایعه نامه ذکر کند در صورتیکه در هر مرحله از فرآیند ساخت و ساز ویلا در شمال و یا در زمان صدور سند رسمی مشخص شود که این ملک به فروشنده تعلق نداشته و فروش آن غیر قانونی است، قرارداد را فسخ نماید.
اما در بحث خرید و فروش هر نوع مال به ویژه فروش املاک، نوع دیگری از قراردادها که بین طرفین منعقد میشود، قولنامه است. فرض کنیم که شما تصمیم به خرید ویلا در شمال دارید اما تا چند روز آینده نمی‌توانید اولین مبلغ تعیین شده توسط فروشنده را پرداخت کنید در این صورت قولنامه‌ای میان شما تنظیم میشود.
در واقع در این قرارداد، قول‌هایی بین شما و فروشنده رد و بدل میشود. برای مثال فروشنده قول می‌دهد که به شما فرصت دهد تا مبلغ اولیه را در زمان مقرر پرداخت نموده و در این فاصله، مال را به کسی دیگر نفروشد.
تنظیم قولنامه در امر ساخت و ساز ویلا در شمال بسیار رایج است. شما یک ویلا را پیش خرید می‌کنید اما از پیمانکار کمی فرصت برای اماده کردن پول درخواست می‌کنید. باید مطمئن شوید در این مدت، فروشنده مشتری جدید برای ملک خود پیدا نمی‌کند و بر سر قول خود خواهد ماند.
یکی از سوالاتی که قالب کاربران از گروه اول خونه جویا می‌شوند، تفاوت بین مبایعه نامه و قولنامه است. بالاخره در امر ساخت و ساز ویلا در شمال مشتریان با هر کدام از این دو قرارداد سروکار خواهند داشت.
از نظر لغوی این دو با یکدیگر تفاوت دارند اما جالب است بدانید که از نظر حقوقی، تفاوتی فاحشی بین مبایعه نامه و قولنامه وجود ندارد. اما در مورد برخی از وجه تمایزها میان این دو، کمی صحبت خواهیم نمود.
در مورد مبایعه نامه به محض اینکه قرارداد منعقد شد، لازم است وجهی را به فروشنده پرداخت کنید و فروشنده در ازای دریافت وجه، باید سند مبایعه نامه را به شما ارائه کند.
اما در مورد قولنامه نباید به محض تنظیم قرارداد، وجه را به فروشنده پرداخت کنید بلکه شما با این تعهد نامه در واقع از فروشنده قول خواهید گرفت که تا آماده کردن وجه اولیه، مال را به کس دیگری نفروشد. بنابراین قولنامه به معنی مالکیت خریدار نیست.
اگر با فروشنده به توافق رسیدید که برای خرید ویلا در شمال قولنامه و یا مبایعه نامه‌ای تنظیم شود، نکات زیر را مد نظر داشته باشید:
در تنظیم قولنامه و یا مبایعه نامه حتماً محکم کاری کنید. به این معنا که تعهدات طرفین حتما براساس قوانین کشوری در قرارداد لحاظ گردد تا در زمان تنظیم سند رسمی ملک، مشکلی بروز نکند.
برای خرید ویلا در شمال تا زمانیکه خودتان به شخصه مراجعه نکرده و از وجود ویلا مطمئن نشده اید، اقدام به امضای مبایعه نامه و قولنامه نکنید. البته رویت ویلا به تنهایی کافی نیست. بلکه اسناد و مدارک را نیز به دقت کنترل کرده و از مالکیت آن اطمینان حاصل کنید.
کمتر کسی می‌تواند هزینه ملک خریداری شده را نقدا و یکجا پرداخت کید. قطعاً شما نیز از جمله افرادی هستید که تنها به صورت اقساطی قادر به خرید ویلا در شمال خواهید بود.
اما برای اینکه بعدا در روند پرداخت هزینه‌ها مشکلی بروز نکرده و فروشنده نخواهد پیش از موعد از شما درخواست پول کند، حتماً تاریخ قسط‌ها در مبایعه نامه مشخص شود. در مورد قولنامه نیز تعیین کنید اولین هزینه پرداختی در چه تاریخ و به چه میزان پرداخت شود.
همانگونه که قبلاً بیان کردیم مبایعه نامه نوعی از قرارداد است که در امر ساخت و ساز ویلا در شما بیشتر کاربرد دارد. شما یک ویلا را پیش خرید می‌کنید و موظف هستید تا زمان آماده شدن ساختمان و تحویل سند، سه چهارم مبلغ را پرداخت کنید.
اگر خریدار در پرداخت مبالغ در تاریخ‌های تنظیم شده کوتاهی کند، باید مبلغی را به عنوان جریمه پرداخت کند و اگر در زمان تحویل سند، فروشنده موفق نشده باشد بنا را به موقع آماده و تحویل دهد، لازم است مبلغی را به عنوان جریمه به فروشنده پرداخت کند.
تفاوتی ندارد که خرید ویلا در شمال را از طریق مبایعه نامه انجام می‌دهید و یا در ابتدا به سراغ قولنامه می‌روید. در هر صورت به جز شما و فروشنده، باید نفر سومی به عنوان شاهد این قرارداد را امضا کند که معمولاً صاحبان بنگاههای معاملاتی اینکار را انجام خواهند داد. این شاهد در صورت بروز مشکل، به صورت بی‌طرف در دادگاه شهادت خواهد داد.
مبایعه نامه
قولنامه
فرق بین مبایعه نامه و قولنامه
مبایعه نامه و قولنامه
خرید ویلا در شمال
خرید ویلا
تفاوت مبایعه نامه با سند رسمی
ساخت و ساز ویلا در شمال
نحوه تنظیم مبایعه نامه
نکات لازم جهت تنظیم قولنامه و مبایعه نامه
برای ثبت نظر ابتدا
وارد سایت
شوید و یا
ثبت نام
نمایید.
خرید زمین در شمال در یک منطقه مناسب یک احساس خوشایند است؛ این دقیقاً چیزی است که بیشتر…
وقتی صحبت از بازسازی خانههای قدیمی میشود، مواردی مانند دلایل نوسازی و بازسازی، هزینه
خانه حیاط‌دار حکم بهشت بر روی زمین را دارد. بسیاری افراد آرزو داشتن خانههای حیاط دار و
در
تلگرام
اول خونه رو دنبال کنید!
در
اینستاگرام
اول خونه رو دنبال کنید!
اول خونه تنها یک سایت برای کسب و کار و فعالیت اقتصادی در زمینه املاک و مستغلات نیست. اول خونه محملی است برای بروز توانمندی های جوانان خلاق و با انگیزه که با کنکاش در
© تمامی حقوق این سایت متعلق به اول خونه می باشد 